Zasiedzenie nieruchomości, gdy właściciel prawdopodobnie nie żyje – czy sąd może ustanowić kuratora?

W sprawach o zasiedzenie nierzadko okazuje się, że osoba ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości od wielu lat nie mieszka pod znanym adresem, a jej dalsze losy pozostają nieznane. Problem staje się szczególnie istotny, gdy z dostępnych informacji wynika, że ze względu na wiek osoba ta najprawdopodobniej już nie żyje, ale nie udało się odnaleźć jej aktu zgonu.

Czy w takiej sytuacji sąd może ustanowić dla niej kuratora jako dla osoby nieznanej z miejsca pobytu?

Do tego zagadnienia odniósł się Sąd Najwyższy w uchwale z 23 czerwca 2026 r., sygn. akt III CZP 45/25. Sąd Najwyższy uznał, że ustanowienie kuratora nie jest uzasadnione, jeżeli ze względu na wiek uczestnika postępowania jest nieprawdopodobne, aby nadal pozostawał on przy życiu.

Dlaczego ustalenie właściciela jest ważne w sprawie o zasiedzenie?

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia dotyczy prawa własności nieruchomości. Jego wynik bezpośrednio wpływa na sytuację dotychczasowego właściciela, który z chwilą upływu terminu zasiedzenia traci swoje prawo.

Z tego powodu właściciel nieruchomości powinien uczestniczyć w postępowaniu. Jeżeli właściciel nie żyje, uczestnikami sprawy powinni być co do zasady jego następcy prawni, a więc przede wszystkim spadkobiercy.

W praktyce ustalenie tych osób może jednak okazać się trudne. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości, których stan prawny nie był regulowany przez kilkadziesiąt lat. W księdze wieczystej może nadal figurować osoba urodzona pod koniec XIX albo na początku XX wieku, po której nie przeprowadzono postępowania spadkowego.

Sam wpis w księdze wieczystej nie przesądza przy tym, że ujawniona w niej osoba nadal żyje ani że jest aktualnym właścicielem nieruchomości.

Kim jest kurator dla osoby nieznanej z miejsca pobytu?

Kurator procesowy może zostać ustanowiony dla osoby, której miejsce pobytu nie jest znane, jeżeli zachodzi potrzeba doręczenia jej pozwu, wniosku albo innego pisma wywołującego potrzebę podjęcia obrony jej praw.

Kurator reprezentuje taką osobę w postępowaniu. Powinien chronić jej interesy, podejmować czynności procesowe i reagować na żądania pozostałych uczestników.

Instytucja ta zakłada jednak, że osoba reprezentowana przez kuratora żyje. Nieznane jest jedynie miejsce jej pobytu.

Kurator dla osoby nieznanej z miejsca pobytu nie powinien być zatem sposobem na zastąpienie osoby, która najprawdopodobniej zmarła, ani sposobem na uniknięcie poszukiwania jej spadkobierców. Stanowisko takie wynika obecnie wprost z uchwały Sądu Najwyższego z 23 czerwca 2026 r. Uchwała została podjęta na gruncie art. 144 § 1 w związku z art. 13 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

Brak aktu zgonu nie oznacza, że dana osoba żyje

Pytanie przedstawione Sądowi Najwyższemu dotyczyło sytuacji, w której brakowało aktu zgonu uczestnika postępowania, ale zgromadzony materiał – w tym informacje zawarte we wniosku o stwierdzenie zasiedzenia – wskazywał, że pozostawanie tej osoby przy życiu jest nieprawdopodobne ze względu na jej wiek.

Sąd Najwyższy stwierdził, że w takich okolicznościach ustanowienie kuratora nie jest uzasadnione.

Oznacza to, że sąd nie powinien ograniczać się wyłącznie do formalnego stwierdzenia, że w aktach sprawy nie ma aktu zgonu. Powinien również ocenić pozostałe dostępne informacje, w szczególności datę urodzenia uczestnika oraz czas, jaki upłynął od ostatniej wiadomości o nim.

Przykładowo, jeżeli osoba wpisana jako właściciel nieruchomości urodziła się ponad 120 lat temu, trudno przyjąć, że jest jedynie osobą nieznaną z miejsca pobytu. Brak urzędowego dokumentu potwierdzającego jej śmierć nie powinien automatycznie prowadzić do ustanowienia kuratora.

Co powinien zrobić wnioskodawca?

Osoba przygotowująca wniosek o stwierdzenie zasiedzenia powinna możliwie dokładnie zbadać stan prawny nieruchomości oraz losy jej właściciela.

W zależności od okoliczności sprawy konieczne może być między innymi:

przeanalizowanie treści księgi wieczystej i dokumentów znajdujących się w jej aktach,

– ustalenie daty urodzenia właściciela i jego ostatniego znanego adresu,

– uzyskanie dokumentów z urzędu stanu cywilnego,

– sprawdzenie, czy po właścicielu przeprowadzono postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku albo sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia,

– ustalenie potencjalnych spadkobierców właściciela,

– zgromadzenie dokumentów archiwalnych, aktów notarialnych, wypisów z ewidencji gruntów oraz dokumentacji podatkowej.

Zakres koniecznych działań zależy od wieku nieruchomości, treści zachowanych dokumentów oraz informacji posiadanych przez wnioskodawcę.

Nie w każdej sprawie będzie możliwe definitywne ustalenie wszystkich następców prawnych. Wnioskodawca powinien jednak wykazać, że podjął rzeczywiste i odpowiednie działania zmierzające do ich odnalezienia.

Uznanie za zmarłego czy stwierdzenie zgonu?

W niektórych przypadkach uporządkowanie sytuacji może wymagać przeprowadzenia odrębnego postępowania.

Jeżeli śmierć określonej osoby jest pewna, ale nie sporządzono aktu zgonu, możliwe może być postępowanie o stwierdzenie zgonu. Jeżeli natomiast nie wiadomo, czy dana osoba zmarła, lecz zaginęła, a od ostatniej wiadomości o niej upłynęły terminy określone przez ustawę, właściwe może być postępowanie o uznanie za zmarłego.

Są to dwa odrębne postępowania, których nie należy ze sobą utożsamiać. Wybór właściwego rozwiązania zależy od tego, czy śmierć danej osoby jest pewna, czy jedynie wysoce prawdopodobna.

Nie zawsze konieczne będzie jednak uprzednie przeprowadzenie jednego z tych postępowań. Sposób dalszego działania powinien zostać dostosowany do materiału zgromadzonego w konkretnej sprawie o zasiedzenie.

Co w przypadku nieustalonych spadkobierców?

Jeżeli właściciel nieruchomości nie żyje, jego miejsce w postępowaniu zajmują następcy prawni. Brak wiedzy o wszystkich spadkobiercach nie oznacza jednak, że można ustanowić kuratora dla zmarłego właściciela i kontynuować sprawę tak, jakby nadal żył.

Sąd może zobowiązać wnioskodawcę do przedstawienia dodatkowych dokumentów lub informacji pozwalających ustalić spadkobierców. W określonych przypadkach zastosowanie mogą znaleźć również przepisy przewidujące wezwanie zainteresowanych przez ogłoszenie.

W postępowaniu o zasiedzenie ogłoszenie może zostać zarządzone, jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych osób zainteresowanych. Nie zwalnia to jednak z obowiązku rzetelnego przedstawienia sądowi znanych informacji dotyczących właściciela nieruchomości i jego potencjalnych następców prawnych.

Jakie znaczenie ma uchwała Sądu Najwyższego?

Uchwała z 23 czerwca 2026 r. ma istotne znaczenie praktyczne dla spraw dotyczących nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Przede wszystkim potwierdza, że kurator dla osoby nieznanej z miejsca pobytu nie może być traktowany jako uniwersalne rozwiązanie każdego problemu z ustaleniem uczestników postępowania.

Należy odróżnić dwie sytuacje:

1. osoba prawdopodobnie żyje, ale nie wiadomo, gdzie przebywa;
2. ze względu na jej wiek i pozostałe okoliczności jest nieprawdopodobne, że nadal żyje.

W pierwszym przypadku ustanowienie kuratora może być uzasadnione. W drugim konieczne jest podjęcie działań zmierzających do wyjaśnienia, czy osoba zmarła, oraz ustalenia jej następców prawnych.

Uchwała może wpłynąć również na sposób przygotowywania wniosków o zasiedzenie. Samo wskazanie jako uczestnika osoby ujawnionej w księdze wieczystej oraz podanie, że jej adres nie jest znany, może okazać się niewystarczające, jeżeli z przedstawionych informacji wynika, że osoba ta musiałaby obecnie mieć wyjątkowo zaawansowany wiek.

Podsumowanie

Brak aktu zgonu właściciela nieruchomości nie oznacza automatycznie, że należy uznać go za osobę żyjącą, której miejsce pobytu jest nieznane.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 23 czerwca 2026 r., sygn. akt III CZP 45/25, nie jest uzasadnione ustanowienie kuratora dla uczestnika postępowania, jeżeli ze względu na jego wiek pozostawanie przez niego przy życiu jest nieprawdopodobne.

Przed złożeniem wniosku o zasiedzenie warto zatem dokładnie przeanalizować nie tylko treść księgi wieczystej, lecz także dokumenty dotyczące właściciela i jego potencjalnych spadkobierców. Prawidłowe ustalenie kręgu uczestników może ograniczyć ryzyko przedłużenia postępowania i konieczności uzupełniania dokumentacji już po wniesieniu sprawy do sądu.